在住房信贷中采用抵押贷款是基于银行经营资金的性、流动性和盈利性考虑的。由于这项住房贷款的借款人大都是居民个人，而借款人的资金实力和信誉程度银行不可能了解清楚，这样就增大了银行贷款的风险，而抵押贷款恰恰在贷款风险较大的情况下，为债权人提供了收回贷款的有效保证。因此，银行在对居民个人的住房贷款中，大都采用抵押贷款方式。

贷款限额： 1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。 2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率不超过50%。

回迁房是政府保障性住房之一，一般按经济适用房管理，或者其房屋性质归属于经济适用房。根据国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理抵押消费贷款。

房屋抵押银行贷款程序： 1、您需要在银行的营业机构开立活期存款帐户； 2、请您按要求填写借款申请表，根据银行的指示提交申请表与规定的材料； 3、由银行业务经办人员或指定的律师对您进行家访，调查您所提供的资料的真实性、合法性和完整性； 4、银行审批通过后，通知您审批结果，并与您签订借款合同； 5、视情况办理保险、抵押登记、公证等手续； 6、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中； 7、请您按借款合同的规定还本付息。